Posted by Hoy, el blockchain se ha convertido en lo que era Internet a mediados de los noventa: la mayoría ha oído hablar de él, pocos saben cómo funciona realmente, pero todos tienen una opinión al respecto.
La aplicación de blockchain fuera de la criptomoneda es un área relativamente gris para la persona promedio. Blockchain 2.0, el nombre elegante para su segunda venida, incluye aplicaciones de blockchain en áreas como contratos inteligentes, seguimiento de derechos de autor y microtransacciones. Pero entre todos los casos de uso para contratos inteligentes, el sector inmobiliario es quizás el más convincente, simplemente por el gran potencial y la necesidad de interrupción.
El mercado inmobiliario global está atrasado en la aplicación del blockchain, una tecnología que revolucionará el sector y mejorará la intermediación y la seguridad jurídica inmobiliaria.
La mayoría de las propiedades inmobiliarias se administran actualmente a través del papeleo manual, o mediante múltiples programas de software que generalmente no se integran bien entre sí.
Mediante el uso de una sola aplicación descentralizada que utiliza contratos inteligentes respaldados por blockchain, todo el proceso de administración de la propiedad, desde la firma de contratos de arrendamiento hasta la administración del flujo de efectivo y la presentación de solicitudes de mantenimiento, se puede llevar a cabo de manera segura y transparente.
En el sector inmobiliario residencial, por ejemplo, el propietario y el arrendatario pueden firmar digitalmente un acuerdo de contrato inteligente que incluye información como el valor del alquiler, la frecuencia de pago y los detalles tanto del arrendatario como de la propiedad.
Las ICOS de crowdfunding inmobiliario
Una ICO es una plataforma de financiación colectiva a través de la cual se puede sufragar un proyecto a cambio de tokens (fichas o monedas digitales). Una vez vendidas estas empiezan a cotizar en el mercado de las criptomonedas y a desarrollar la función para la cual fueron creadas.
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario que utilizan tecnología Blockchain permiten a los inversores entrar en el mundo de los bienes inmuebles a través de las criptomonedas. Su modelo de negocio se adapta a la legislación del país donde se sitúa la propiedad. La diferencia es que las transacciones son más seguras y en ellas no aparece la figura de los intermediarios.
¿Cómo funcionan?
Crean una nueva criptomoneda (bajo una determinada denominación) para introducirla en el mercado digital de las monedas. (En la actualidad existen más de 1.000 criptomonedas). A continuación lanzan una ICO (Initial Coin Offering) también llamada token sales o crowdsales. Esta operación consiste en ofrecer a los posibles inversores la precompra de estos tokens para financiar un proyecto.
Se diferencian de otras plataformas de crowdfunding en el hecho de que no dan acceso directo al servicio si no que ofrecen al interesado comprar valor de la compañía que, a su vez, es comercializable. Las fichas o tokens se distribuyen a través de los ‘contratos inteligentes’.
Pasos:
- La plataforma compra un inmueble y ofrece participaciones a los posibles inversores.
- A través del contrato inteligente se detalla cómo es la propiedad y su valoración.
Los interesados adquieren tokens a través de la plataforma - El activo se pone en alquiler y las rentas que se obtengan se dividirán según el porcentaje de participación adquirido por cada inversor.
Beneficios de la tecnología Blockchain en este sector
Transparencia. En las transacciones inmobiliarias tradicionales, además del comprador y el vendedor, intervienen una serie de actores que hacen que este proceso se convierta en algo tedioso e interminable para los interesados. Con la tecnología Blockchain se reduce la burocracia (no hace falta contar con la presencia de intermediario) y aumenta la confianza entre las partes gracias a que las operaciones se hacen de forma más transparente. La criptografía permite que cada usuario tenga una identidad única en la cadena de bloques por lo que la información financiera de cada agente se puede compartir de forma segura con terceros durante las transacciones.
Rapidez. La liquidación de las transacciones registradas se producen casi en tiempo real.
Contabilidad. A través de esta tecnología se registra un historial público de operaciones en el que se puede comprobar si se realizaron o no las transacciones.
Ayuda a reducir el fraude. Existe un historial verificable de las transacciones realizadas. No es fácil por tanto manipular las operaciones. Existe un dato que apoya esta afirmación: los países con mayores índices de corrupción ocupan los primeros puestos en la aplicación del blockchain en el sector inmobiliario.
Reporte de las 5 crowdfundings más importantes este año en México
Este año, crowdfundings como Inverspot, Briq, M2CROWD, Expansive y Pm2 buscan desarrollar 211 proyectos por lo que buscan levantar unos 870 millones de pesos, poco más del doble de los 415 millones captados en 2018 y que fueron usados para 121 inmuebles.
Los CEOs de estas firmas confían en que el reconocimiento como Fintech por parte de la CNBV y la regulación que se aprobó el año pasado en este sector, les ayuden a alcanzar la meta trazada. Este sistema de financiamiento se apoya en pequeños inversionistas que capitalizan la construcción o compra de propiedades, para venderlas en no más de 2 años y así devolverles a los fondeadores las utilidades resultantes de la comercialización.
El mayor riesgo para los inversionistas es que los desarrolladores no cumplan con el plazo fijado para la venta de activos, por ello las plataformas piden garantías de pago como los terrenos donde se construyen las obras o una propiedad diferente a la del fondeo como aval.
Inverspot
Esta plataforma adquiere ‘depas’ en preventa para venderlos al finalizar la obra, con lo que genera retornos de hasta 20 por ciento anuales a sus inversionistas.
“Los plazos de inversión van de 6 a 24 meses, dependen del proyecto y el tiempo que se tarde en construir. Los inversionistas tienen su dinero respaldado con el contrato de compra-venta que se firmó con el desarrollador”, explicó David Agmon, fundador y CEO de Invespot.
Agregó que para evitar mayores riesgos solo invierten en ‘depas’ de complejos pequeños. Entre 2016 y 2018, la plataforma levantó 380 millones de pesos y para 2019 va por 300 millones.
Briq
Este crowdfunding capitaliza vivienda vertical u horizontal de pequeñas y medianas desarrolladoras, que liquidan su deuda al vender los inmuebles, momento en el que Briq reparte las ganancias con tasas de 14 a 20 por ciento anual.
Alberto Padilla, CEO de la firma, dijo que en esta operación hay mayor riesgo para el desarrollador ya que el predio es la garantía de pago.
En los últimos tres años, captaron un total de 210 millones de pesos.
Para este año, Briq quiere recaudar de 200 a 300 millones de pesos, de los cuales ya tiene los 100 millones de la SHF. “Briq está alcanzando la maduración del crowdfunding a través de esta inversión (de la SHF). Además, es la primera vez que un banco de desarrollo hace una alianza de este tipo con una plataforma”, agregó.
M2CROWD
El pasado 26 de febrero, M2CROWD entregó a la CNBV la documentación requerida para solicitar su licencia de operación como Fintech en México, y así convertirse en la primera plataforma en hacerlo.
Esta startup inició su campaña de fondeo en 2018 con 20 proyectos y 50 millones de pesos: Este año estima triplicar el monto con 150 millones para capitalizar 60 proyectos.
Simón Dalgleish, director de operaciones de la empresa, dijo que desde 5 mil pesos los inversionistas participan en la compra de inmuebles en preventa que al finalizar el plazo –de 18 a 36 meses– reditúan tasas de hasta 18 por ciento anuales.
Expansive
Adolfo Zavala, CEO y Co-Founder de Expansive, explicó que este crowdfunding es de deuda, ya que los inversionistas no tienen que esperar a que la propiedad se venda para obtener retornos. “el acreedor debe pagar lo prestado en plazo de 12 a 24 meses”.
“La mayor parte de nuestros proyectos son de deuda y los hacemos así porque queremos tener la certidumbre de que el acreditado lo vaya a pagar. Además, hay una garantía hipotecaria que asegura el pago, la cual es 2 a 1, si el desarrollador pide 4 millones de pesos, la garantía es de 8 millones para que procedamos al crédito”, explicó.
Para 2019 estiman un fondeo de 85 millones de pesos con rendimientos de 8 a 12 por ciento anual.
Pm2
Pm2 es el único sistema de financiamiento colectivo que admite inversionistas desde los 100 pesos, ya que financian inmuebles a partir de me2, dijo Víctor Vaca, gerente comercial la firma.
“Los 100 pesos lo acabamos de iniciar, el modelo pasado era de 30 mil pesos. Pero la gente comienza con 100 pesos y después invierte una cantidad más fuerte”, agregó.
En 2018, Pm2 capitalizó un proyecto en Tulum al recaudar casi 4 millones de pesos, pero este año quiere invertir en 8 proyectos la misma cantidad, por lo que su meta son 32 millones.
¿Buscas implementar Blockchain? ¡Hablemos!
Ingmar Alejandro Frey Ros, quien es Socio Fundador de Avocado Blockchain Services nos comparte en tema
«La aplicación de la tecnología blockchain en el sector inmobiliario supondrá transacciones más rápidas, seguras y con menos costes para inquilinos, propietarios e inversores. Además, el riesgo de fraude se reduce ya que los datos precisos se distribuyen por la red y quedan almacenados en un registro al alcance de todos. Como tomadores de decisiones y funcionarios de alto rango, conocer todo sobre blockchain y su implementación comercial podría cosechar ricas recompensas para las organizaciones. Los casos de uso potencial, la estandarización, la comercialización y otros procesos discutidos en este artículo proporcionan una visión general de todo el proceso. Si usted como tomador de decisiones está buscando implementar blockchain en su organización, ahora es el momento de actuar.»
Citando a uno de los socios fundadores de Avocado Blockchain Services,
Raymundo Cámara Sánchez nos comparte que:
« Cada inversor recibe un contrato digital que está almacenado en la Blockchain y el cual puede transferir, sin intermediarios, a otro inversor. Esta particularidad, a diferencia de las otras plataformas, permite que los inversores puedan abandonar el proyecto en el caso de que necesiten liquidez antes de que este finalice. Avocado esta trabajando con Blockchains para incorporar nuevas desarrolladoras inmobiliarias que quieren entrar en el mercado ayudándolas en el tema tecnológico y legal para convertirse en Fintech. En Avocado nuestro proceso de análisis de casos de uso y la realización de un extenso estudio comercial para adaptar soluciones basadas en blockchain robustas y escalables ha sido ampliamente reconocido. Ya sea por cuestiones de seguridad o arquitectónicas, Avocado Blockchain Services lo hace todo de la mejor manera posible.»
Autor: Daniel Enrique Sánchez Pérez